Teren intravilan, dar neconstruibil – ce înseamnă în practică

Un caz recent ridică întrebarea dacă o persoană fizică, neînregistrată în scopuri de TVA, care vinde două terenuri intravilane arabile, neconstruibile, în valoare totală de peste 300.000 de lei, trebuie să devină plătitor de TVA. Răspunsul depinde de certificatul de urbanism și de modul în care este calificat terenul – construibil sau nu – dar și de caracterul tranzacțiilor: ocazional sau cu intenție comercială.

Conform Codului fiscal, dacă terenul nu este construibil, vânzarea este scutită de TVA prin efectul legii, indiferent de valoarea tranzacției. Cu toate acestea, dacă vânzarea are caracter repetitiv sau dacă terenurile au fost achiziționate în scopul revânzării, se poate considera că persoana desfășoară o activitate economică, ceea ce schimbă radical încadrarea fiscală.

Cum se stabilește caracterul de teren construibil

Potrivit articolului 292 din Codul fiscal și normelor de aplicare, statutul de „teren construibil” este stabilit prin certificatul de urbanism. Terenurile intravilane sunt, în principiu, considerate construibile, însă excepțiile apar atunci când certificatul menționează explicit că terenul este agricol sau nu permite edificarea de construcții.

În cazul de față, cele două terenuri sunt intravilane arabile, iar certificatul de urbanism le atestă ca neconstruibile. Așadar, tranzacțiile sunt considerate scutite de TVA.

Activitate economică vs. tranzacție ocazională

Codul fiscal și normele sale definesc clar diferența dintre o tranzacție ocazională și o activitate economică. Dacă persoana fizică vinde bunuri din patrimoniul personal – terenuri, locuințe sau alte active deținute în scop personal – atunci veniturile obținute nu sunt considerate a proveni dintr-o activitate economică. În acest caz, vânzările nu intră în calculul plafonului de 300.000 lei pentru TVA.

Dacă însă există o frecvență a tranzacțiilor – adică mai mult de una pe an – sau dacă bunurile au fost achiziționate în mod deliberat pentru a fi revândute, persoana fizică este considerată a desfășura o activitate economică. Într-o astfel de situație, depășirea plafonului impune înregistrarea în scopuri de TVA.

Când se aplică scutirea și când intervine obligația de înregistrare

Chiar dacă o persoană fizică desfășoară o activitate economică prin vânzarea repetată de terenuri, atâta timp cât toate aceste terenuri sunt scutite de TVA (de exemplu, sunt neconstruibile), nu apare obligația imediată de a se înregistra în scopuri de TVA. Totuși, aceste tranzacții intră în calculul plafonului de 300.000 lei, iar dacă pe viitor va avea loc o vânzare taxabilă – de exemplu, a unui teren construibil – atunci înregistrarea devine obligatorie.

Concluzie: când nu este nevoie de înregistrare în scopuri de TVA

În cazul analizat, în care o persoană fizică vinde două terenuri neconstruibile și obține venituri care depășesc 300.000 lei, nu este obligată să se înregistreze în scopuri de TVA, deoarece vânzările sunt scutite prin lege, iar terenurile fac parte din patrimoniul personal.

Totuși, dacă în anii următori aceeași persoană realizează și alte tranzacții, mai ales cu terenuri construibile sau cu caracter repetitiv, se va considera că desfășoară o activitate economică și va trebui să se conformeze obligațiilor fiscale corespunzătoare, inclusiv înregistrarea în scopuri de TVA.

  Fiți la curent cu ultimele noutăți. Urmăriți DCBusiness și pe Google News

Ţi s-a părut interesant acest articol?

Urmărește pagina de Facebook DCBusiness pentru a fi la curent cu cele mai importante ştiri despre evoluţia economiei, modificările fiscale, deciziile privind salariile şi pensiile, precum şi alte analize şi informaţii atât de pe plan intern cât şi extern.