Cu o valoare netă a activelor de 1.040 miliarde de euro în zona euro, prezența fondurile de investiții imobiliare (REIF) a crescut până la 40% din valoarea respectivelor piețe imobiliare.

Potrivit autorilor analizei, investind fie direct în clădiri, fie în acțiuni sau obligațiuni ale companiilor care activează în domeniul imobiliar, aceste fonduri au redus dependența de finanțarea bancară și au diversificat baza de investitori. Există însă un mare DAR! 

Pentru că, subliniază experții, aceste interdependențe - transfrontaliere, inclusiv prin intermediul deținerilor de titluri de valoare - sugerează că "instabilitatea sectorului REIF ar putea avea implicații sistemice pentru piețele CRE, care, la rândul lor, ar putea afecta stabilitatea sistemului financiar în sens larg (datorită expunerii directe a instituțiilor financiare la piețele CRE) și a economiei reale (de exemplu, datorită efectelor asupra valorii garanțiilor și a împrumuturilor)".

Asimetrii structurale

Prima constatare este că piețele imobiliare sunt din ce în ce mai vulnerabile la reducerea lichidității și la corecțiile de preț în contextul actual de incertitudine economică și de înăsprire monetară. Aceste dificultăți au fost evidențiate în Statele Unite prin limitarea răscumpărărilor forțate și a vânzărilor de la Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) și, înainte de aceasta, în Regatul Unit, prin barierele de răscumpărare impuse în contextul turbulențelor generate de obligațiunile de trezorerie britanice (Gilts).

Zona euro nu este imună la șocuri, iar activitățile de pe piața imobiliară, dar și lichiditatea acesteia au scăzut brusc, înregistrându-se cu 44% mai puține tranzacții între T1 2021 și T4 2022. Pe lângă o anumită atitudine de expectativă în ceea ce privește ajustarea prețurilor de vânzare, mai multe țări în care fondurile de investiții sunt importante - Austria, Germania, Franța, Olanda - se pare că se confruntă cu o încetinire a vânzărilor și cu semne de supraevaluare, în ciuda corecțiilor deja efectuate.

A doua constatare este neconcordanța dintre lichiditatea activelor și pasivelor fondurilor. Cu riscuri sporite pentru fondurile deschise, care sunt mai predispuse să suspende răscumpărările atunci când o criză îngreunează atât evaluarea, cât și vânzarea activelor nelichide, și cu atât mai mult pentru fondurile "deschise" (835 de miliarde de euro sau 80 % din valoarea totală în zona euro), unde decalajul structural de lichiditate dintre active și pasive este și mai mare. "Este probabil ca vulnerabilitatea să fie mai mică în țările în care nivelurile de lichidități sunt mai ridicate și în care mai multe fonduri sunt închise (de exemplu, Italia și Portugalia)", se arată în studiu.

Comportamentul prociclic care rezultă din această neconcordanță de lichiditate ar putea submina stabilitatea pieței prin vânzări forțate. Aceste efecte negative ale buclei de feedback pot fi exacerbate de avantajul primului venit - atunci când costurile asociate sunt suportate de investitorii rămași -, precum și de efectul de levier, când acesta implică o sensibilitate mai mare la fluctuațiile de preț și la constrângerile asupra altor contrapartide care oferă credite.

Interzicerea fondurilor deschise?

Pentru a aborda această problemă, autorii subliniază importanța utilizării instrumentelor de gestionare a lichidității și a măsurilor directe care se concentrează atât asupra activelor, cât și asupra pasivelor, într-o manieră armonizată. Printre soluții se numără aplicarea consecventă a limitelor de îndatorare, frecvențe de răscumpărare mai mici și perioade de notificare/ decontare mai lungi, norme specifice dincolo de Directiva UE privind AFIA, care nu este aplicată în mod consecvent în toate jurisdicțiile, furnizarea unei game mai largi și mai eficiente de instrumente de gestionare a poziției de lichiditate a fondului, în special în perioade de criză și cu ajutorul autorității de supraveghere pentru a limita riscul de stigmatizare și costurile induse/arbitrajul.

O soluție ar putea fi, de asemenea, creșterea ponderii activelor lichide și a transparenței prin evaluări mai frecvente, sau interzicerea fondurilor deschise în favoarea unor structuri închise mai adecvate, sugerează autorii, regretând, la fel ca într-un raport recent al Consiliului pentru Stabilitate Financiară (FSB), că recomandările din 2017 nu au adus "nicio îmbunătățire" până în 2022.

  Fiți la curent cu ultimele noutăți. Urmăriți DCBusiness și pe Google News

Ţi s-a părut interesant acest articol?

Urmărește pagina de Facebook DCBusiness pentru a fi la curent cu cele mai importante ştiri despre evoluţia economiei, modificările fiscale, deciziile privind salariile şi pensiile, precum şi alte analize şi informaţii atât de pe plan intern cât şi extern.