Ai apartament pe Airbnb sau Booking? Taxele datorate în 2026 și pragul care schimbă regimul fiscal

Românii care își închiriază apartamentul sau camere din locuință prin Airbnb, Booking ori alte platforme trebuie să declare veniturile și să achite impozit, iar în anumite situații și contribuția la sănătate. Din 2026, regulile diferă semnificativ față de cele aplicate până anul trecut: normele de venit au fost eliminate, a fost introdusă o deducere forfetară de 30%, iar pragul care schimbă categoria fiscală a urcat de la cinci la șapte camere.

Platforma folosită nu stabilește însă regimul fiscal. Elementele decisive sunt durata pentru care este oferită cazarea și numărul camerelor închiriate.

Ce înseamnă închiriere pe termen scurt

Din punct de vedere fiscal, închirierea pe termen scurt reprezintă închirierea neîntreruptă a unei camere aceleiași persoane pentru o perioadă de cel mult 30 de zile într-un an calendaristic. Dacă spațiul este pus la dispoziție doar pentru o fracțiune de zi, aceasta este considerată o zi întreagă.

Regimul se aplică veniturilor obținute de proprietari, uzufructuari sau alți deținători legali din închirierea a cel mult șapte camere situate în locuințe proprietate personală. Camerele se adună indiferent de numărul locuințelor în care se află.

Astfel, un proprietar care oferă două camere într-un apartament și alte două într-o casă de vacanță are, fiscal, patru camere închiriate pe termen scurt. Legea nr. 239/2025 stabilește că depășirea pragului de șapte camere mută veniturile în categoria activităților independente.

Normele de venit nu se mai aplică în 2026

Una dintre cele mai importante schimbări este eliminarea normelor anuale de venit pentru acest tip de închiriere.

Până în 2025, venitul impozabil pentru una până la cinci camere era stabilit, de regulă, în funcție de o normă anuală pentru fiecare cameră, diferențiată după localitate și ajustată în anumite condiții.

Pentru veniturile aferente anului 2026, impozitul este calculat în funcție de banii încasați efectiv. Din venitul brut se scade automat o cotă forfetară de cheltuieli de 30%, fără ca proprietarul să fie obligat să prezinte facturi pentru această deducere.

Formula este:

Venit net = venit brut – 30%

Impozit = 10% din venitul net

În practică, impozitul reprezintă 7% din venitul brut luat în calcul, înainte de eventuala CASS.

Comisionul Airbnb sau Booking nu intră în venitul brut

Codul fiscal precizează că în venitul brut nu se include comisionul reținut de platforma care facilitează închirierea, cum ar fi o piață online, un portal sau o altă interfață electronică.

Dacă sumele sunt încasate în valută, transformarea în lei se face la cursul BNR din ultima zi bancară anterioară încasării.

Exemplu de calcul

Un proprietar obține în 2026 încasări luate în calcul de 50.000 de lei, după excluderea comisionului reținut de platformă.

Cheltuială forfetară de 30%: 15.000 de lei

Venit net impozabil: 35.000 de lei

Impozit pe venit: 3.500 de lei

Proprietarul poate datora separat și CASS, deoarece venitul net depășește primul prag anual stabilit pentru contribuția la sănătate.

Când se plătește CASS

Pentru veniturile din închirieri, CASS nu se calculează ca procent direct din întregul câștig, ci în funcție de trei plafoane.

În 2026, raportarea se face la salariul minim de 4.050 de lei aflat în vigoare la 1 ianuarie. Majorarea salariului minim intervenită ulterior în cursul anului nu modifică aceste plafoane pentru veniturile realizate în 2026.

La verificarea pragului se cumulează venitul net din închiriere cu alte venituri relevante, precum cele din investiții, dividende, dobânzi, drepturi de proprietate intelectuală, agricultură sau alte surse.

Prin urmare, un proprietar poate avea un venit net din Airbnb sub 24.300 de lei, dar poate ajunge să plătească CASS dacă obține și dividende ori câștiguri din investiții.

Faptul că proprietarul este salariat și i se reține deja CASS din salariu nu elimină automat contribuția datorată pentru veniturile extrasalariale.

Trei exemple practice

Pentru simplificare, calculele de mai jos presupun că proprietarul nu obține alte venituri care trebuie cumulate la stabilirea CASS.

Încasări de 30.000 de lei

• Deducere forfetară: 9.000 de lei
• Venit net: 21.000 de lei
• Impozit: 2.100 de lei
• CASS: 0 lei
• Total obligații: 2.100 de lei

Încasări de 60.000 de lei

• Deducere forfetară: 18.000 de lei
• Venit net: 42.000 de lei
• Impozit: 4.200 de lei
• CASS: 2.430 de lei
• Total obligații: 6.630 de lei

Încasări de 150.000 de lei

• Deducere forfetară: 45.000 de lei
• Venit net: 105.000 de lei
• Impozit: 10.500 de lei
• CASS: 9.720 de lei
• Total obligații: 20.220 de lei

Calculele nu includ eventualele obligații locale, autorizațiile necesare activității turistice sau situațiile speciale de TVA care pot apărea în relația cu o platformă din străinătate.

Ce se întâmplă dacă sunt închiriate peste șapte camere

Pragul important în 2026 este de șapte camere, cumulate la nivelul tuturor locuințelor deținute.

Pentru una până la șapte camere inclusiv, veniturile sunt tratate drept venituri din cedarea folosinței bunurilor. Din anul în care sunt închiriate mai mult de șapte camere, veniturile devin venituri din activități independente.

Calculul impozitului păstrează deducerea forfetară de 30% și cota de impozitare de 10%, însă schimbarea categoriei poate aduce obligații suplimentare privind contribuțiile sociale. În special, la depășirea pragurilor aplicabile activităților independente poate deveni datorată și contribuția la pensii – CAS.

Și proprietarii care depășesc șapte camere completează partea referitoare la venituri din Registrul de evidență fiscală și păstrează fișa de ocupare a capacității de cazare. Legea prevede că nu au obligația unei evidențe contabile complete pentru calculul venitului stabilit cu deducerea forfetară de 30%.

Diferența față de chiria obișnuită

Închirierea clasică a unui apartament pe termen lung are alt regim:

• contractul de locațiune trebuie înregistrat la ANAF în cel mult 30 de zile;
• venitul net se determină prin scăderea unei cote forfetare de 20%;
• impozitul este de 10% din venitul net;
• impozitul efectiv reprezintă 8% din venitul brut;
• CASS se stabilește potrivit acelorași praguri de 6, 12 și 24 de salarii minime.

În cazul închirierii turistice pe termen scurt, deducerea este mai mare, de 30%, iar impozitul efectiv ajunge la 7% din venitul brut fiscal. În schimb, proprietarul trebuie să țină evidența încasărilor și să completeze fișa de ocupare a capacității de cazare, cu perioada de ocupare și datele persoanelor cazate. Aceste obligații sunt prevăzute în noile reguli fiscale aplicabile veniturilor din 2026.

Când se declară și se plătesc taxele

Impozitul și CASS pentru veniturile obținute în cursul anului 2026 vor fi calculate prin Declarația unică și achitate până la termenul legal din 2027, în mod obișnuit 25 mai.

Proprietarul trebuie să păstreze documentele din care rezultă:

• sumele încasate;
• comisioanele reținute de platformă;
• cursul valutar folosit;
• numărul camerelor oferite;
• perioadele de ocupare;
• identitatea persoanelor cazate.

Veniturile comunicate de platforme autorităților fiscale pot fi comparate de ANAF cu sumele înscrise de proprietar în Declarația unică.