Piaţa imobiliară, pe un butoi cu pulbere. Peste 60% dintre dezvoltatorii imobiliari au ajuns în risc de insolvenţă (analiză)

Datorii istorice și risc ridicat de insolvență

Datoriile dezvoltatorilor imobiliari din România au depăşit, în ultimele luni, nivelul istoric de 35 de miliarde de lei, o sumă dublă faţă de acum 10 ani, iar în contextul scăderii semnificative a pieţei, peste 60% dintre companiile din sector au ajuns în risc de insolvenţă, arată analiza unei companii de consultanţă.

Citiţi şi: România, prizoniera unei hărți administrative falimentare. Negrescu: 90% dintre primării funcționează pe deficit

În aceste condiţii, consultanţii consideră că nu este exclus ca 2026 să aducă noi recorduri negative pentru piaţa imobiliară, pe fondul creşterii taxelor şi al reducerii semnificative a cererii de spaţii locative.

Tot mai multe firme ies din piață

Într-un comunicat transmis marţi, Frames citează datele oficiale de la Registrul Comerţului şi Ministerul de Finanţe, potrivit cărora, dintre cele 7300 de firme care au cod CAEN dezvoltarea imobiliară, 564 au intrat în ultimii doi ani în proces de dizolvare, 310 şi-au suspendat activitatea, iar 57 au ajuns în insolvenţă.

Datele statistice interpretate pe baza scorului Altman arată că, în prezent, peste 2700 de firme înregistrează un risc mare şi foarte mare de insolvenţă, iar alte aproximativ 1600 un risc mediu.

Scorul Altman și vulnerabilitatea financiară

Scorul este construit pe o formulă care combină mai mulţi indicatori financiari: profitabilitate, lichiditate, eficienţa activelor şi gradul de îndatorare. Prin această sinteză, modelul oferă o estimare numerică a riscului de insolvenţă.

Gradul de îndatorare reprezintă, în momentul de faţă, cea mai mare problemă pentru investitori. În ultimii 2 ani, nivelul creanţelor din sectorul imobiliar a crescut cu peste 8 miliarde de lei, de la 26,8 miliarde lei (2020) la 33,2 miliarde lei (2024).

Totodată, estimările preliminarii arată că, în 2025, nivelul datoriilor înregistrate de dezvoltatorii imobiliari a trecut de 35 de miliarde de lei, semn că piaţa dă semne reale de dificultate, subliniază consultanţii. Spre comparaţie, în urmă cu 10 ani, în 2015, nivelul datoriilor dezvoltatorilor era de 15,1 miliarde lei. Şi valoarea pierderilor nete a crescut semnificativ, de la 518,8 milioane lei în 2022 la 610,3 milioane lei în 2024.

Fragmentarea pieței și lipsa capitalului solid

Potrivit analizei menţionate, piaţa imobiliară din România traversează o perioadă de turbulenţe majore, marcată de o fragilitate financiară extremă a dezvoltatorilor şi de o scădere dramatică a profitabilităţii.

"Analiza structurii pieţei scoate la iveală o realitate îngrijorătoare: dintr-un total de 7.300 de dezvoltatori activi, o proporţie covârşitoare de 6.830 funcţionează ca SRL-uri, în timp ce doar 81 sunt societăţi pe acţiuni, capabile să atragă capital solid. Restul de 263 sunt organizaţi ca PFA-uri. Această fragmentare indică o vulnerabilitate structurală: peste 80% dintre firmele din domeniu sunt microîntreprinderi, entităţi cu o putere financiară redusă, expuse direct la şocurile pieţei", se precizează în comunicat.

Apartamente nevândute, profituri în scădere și TVA mai mare

Şi cifra de afaceri a sectorului s-a comprimat sever, scăzând de la 7,55 miliarde de lei în 2022 la 6,4 miliarde de lei în 2024. Mai mult, profitul net al companiilor s-a redus cu peste 300 de milioane de lei în acelaşi interval (de la 1,8 miliarde la 1,5 miliarde lei).

Consecinţa directă a scăderii vânzărilor este acumularea masivă de apartamente nevândute. Valoarea stocurilor a atins un nivel record, depăşind 10 miliarde de lei în 2025, o creştere alarmantă faţă de cele 7,5 miliarde din 2022 şi de doar 1,51 miliarde lei acum un deceniu, susţine cercetarea menţionată.

Presiunea financiară, combinată cu majorarea taxelor şi costurile ridicate de creditare, a împins sectorul în pragul colapsului în condiţiile în care, potrivit analizei, peste 60% dintre dezvoltatori prezintă un risc major de insolvenţă. Situaţia este critică în Capitală, unde din cei peste 3.000 de dezvoltatori activi, mai mult de 2.300 sunt clasificaţi cu risc mare şi foarte mare de insolvenţă. Următoarele judeţe pe lista neagră sunt Cluj, Timiş şi Constanţa.

"Creşterea TVA la imobilele noi de la 9 la 21% a venit să pună gaz pe focul problemelor din acest sector. Majorarea TVA a accentuat şi mai mult problemele, mai cu seamă că peste 80% dintre apartamentele vândute în România se încadrează la locuinţe mici", arată documentul citat.